中兴通讯的“至暗时刻” 也可能是个绝地反击的时刻

　　20多年前，把东京圈的房子全卖了能买下整个美国，如今将北上深的房子全卖了能买下半个美国。这不仅仅是个段子，也在揭露着当前地产的疯狂。

　　9月19日，国家统计局数据，8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个。其中对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均得知，2016年8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅1.3%，相比7月份0.7%的涨幅有明显的提升。而且这是2010年5月份以来最高的环比涨幅，即近76个月以来的最高涨幅。

　　可以说，全国楼市基本已经“沦陷”，已陷入疯狂的状态，是不是觉得这一幕似曾相识?如果你还记得2015年上半年的股市，那时股民的疯狂不亚于今天抢楼的疯狂。当前楼市的狂热，已经毫无质疑的用泡沫二字来形容，美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。看着这一切，小编不禁想起了二十多年前东京那场地产大崩盘……

　　东京地产大崩盘：一块物极必反的盛宴

　　从上图可看出，这么多年过去了，日本房价仍未涨回当年高峰时期的一半。市场行为是一个很奇怪的东西，刚要上涨的时候，很多人质疑，最后疯涨的时候，还有人在犹豫，到了最后，全部人疯狂了，认为还会上涨，全部蜂拥而入。这样的情形，不管是在股市还是在楼市，都屡见不鲜。

　　以史观今，其实好多人都想找出东京当年地产风云与当代中国的共同点，以帮助我们判断当下的地产，正所谓读史可以明鉴。

　　去年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。还记得1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。当年在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。

　　受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物(这几年中国人到加拿大、美国、澳大利亚炒股，一切似曾相识)。

　　然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。1978年，第二次石油危机爆发。能源价格大幅上升让美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，当时的美联储主席为了治理通货膨胀，连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。这一政策使得美元汇率从1979年底到1984年底这段时间内上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

　　1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。其中，日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。

　　同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀，国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，当日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。

　　随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

　　其实上调利率将所有在“大和崛起”美梦中的日本人叫醒了，万一自己以房屋存在的财富跌掉一半甚至更惨怎么办?许多人一生悬命积攒的财富，将会一朝成土。这样的话早点卖是能减少点损失的。如此形成了一个诡异的囚徒博弈，如果第二天你不卖，别人卖了怎么办?加了杠杆买房的就会终生背负债务，或者直接破产到公园流浪……此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。

　　后记：中国楼市的泡沫是否会破灭?

　　如果不是现在的人以“上帝视角”来看待这个问题的话，当时身在其中的日本人怎么可能想到日本经济会从此“奔流到海不复回”?生活在1985年-1991年之间的日本人只有一个想法，就是日本经济只会更好，“不买房再等30年……”(谁知道是买了房后悔30年)。反过来想，我们其实也没办法知道此时此刻——2016年的中国楼市会是历史上的哪个阶段。

　　截至今日，东京仍是全世界第一大城市，2015年城市GDP是七千多亿美元，是中国上海的两倍。而东京最贵的楼盘，每平米价格约合人民币不到4万。而此时的上海，很多楼盘每平米已达到7万，且还在上涨……其实小编并不认为当下的中国与当年的日本有多少相似，中国有着与美国接近的国土面积和资源，比日本大得多的内需，低得多的研发能力，最重要的是了一笔账。房价到底会不会涨?我们不知道，但此时疯狂抢的人无非是抱着两种心态，一是再不抢就买不到了，二是房价还能继续涨。

　　从人类历史上的楼市、股市的经验来看，没有永恒的上涨，始终会有一个度。而当前的房价状态，就如凯恩斯理论中的观点，市场价格表现就是共同知识造成的。当年荷兰一颗郁金香花球能换二十间荷兰大瓦房。我们只能通过观察共同知识中不同因素的占比来推测。一般来说，共同知识中房屋建设成本和房屋总价与GDP比值这些常识因素，越来越少直至几近消失，就说明已经非常临近破裂的时刻。市场总是这样，一开始每个人都算小帐，觉得房子太贵根本不值这个钱，逐渐到开始认同价格高有高的理由，再到后来已经顾不上许多能抢上就不错了，最后一定数量的人忽然醒悟——于是触发滚雪球机制，当年的东京，人家的市场机制比我们健全，但最终楼市崩盘不也是这样的套路吗?

　　时则今日，小牛新财富的专家认为，房价已经不是一个市场现象，而是一个货币现象，在当前资产荒的情况下，楼市无疑成了资金的一个避风港，未来只要货币政策有所变动，资金有着更好的去处，那么炒楼的人可要当心了!